香港物業稅務攻略：自住業主的稅務節省指南

呢篇指南係為香港自住物業業主而設，詳細介紹物業相關稅務優惠嘅資格條件同計算方法，等你可以有效減輕稅務負擔。

目錄

1. 稅務優惠概述
2. 申索條件
3. 如何應用於聯名物業
4. 物業貸款稅務範疇
5. 總結
6. 常見問題
7. 相關評價
8. 相關留言

稅務優惠概述

居所貸款利息扣稅係香港政府提供嘅一種稅務優惠，目的係協助自住物業業主減少納稅負擔。納稅人可以將其支付嘅按揭貸款利息從應課薪俸稅或個人入息課稅嘅入息總額中扣除，每年最多可以扣減10萬港元。呢項扣減只適用於政府認可嘅貸款機構提供嘅按揭貸款，並且需要注意入伙前嘅貸款利息唔符合扣稅資格。

申索條件

想申索居所貸款利息扣稅，自住物業業主必須符合以下條件： - 計劃貸款必須由認可嘅金融機構提供。 - 貸款必須用於購買居住用物業。 - 借款人必須係申報稅項嘅人。 - 該物業必須位於香港。 - 利息需要喺課稅年度內支付。

如何應用於聯名物業

聯名物業共同擁有人與分權共有人係扣稅資格上會有唔同。聯名共同擁有人係按比例扣除其支付嘅貸款利息，而分權共有人則係按佢所佔物業嘅比例計算扣稅額。

物業貸款稅務範疇

只有用於購買住宅單位嘅按揭貸款利息符合居所貸款利息扣稅嘅資格。若然有部分貸款係用於其他用途，需要計算出購買住宅單位嘅貸款金額，然後按照比例計算可扣稅金額。

總結

居所貸款利息扣稅係香港政府推出有利自住物業業主嘅稅務優惠，每年可扣減最高10萬港元，最多可以申請20年。喺申索時需注意各類資格條件，尤其入伙前支付嘅利息唔符合扣稅資格，並按業主持有物業比例計算扣稅額。

常見問題

什麼係居所貸款利息扣稅？

居所貸款利息扣稅係一種稅務優惠，可以幫助納稅人從應課稅入息中扣減按揭貸款利息。

居所貸款利息扣稅每年嘅上限係幾多？

扣除上限係每年10萬港元。

邊啲人符合申索資格？

貸款人或借款人，且物業用作自住房屋納稅人。

可唔可以扣除入伙前已支付的貸款利息？

唔可以，入伙前支付嘅利息唔符合扣稅資格。

扣稅最長年期係幾多年？

自2017/18課稅年度起，扣稅年期延長至20年。

相關評價

王小明，聘請代理人

5星：指南好清晰，使我對於居所貸款利息扣稅有全面理解。

張婷婷，會計師

4星：非常實用，若加多啲案例會更好。

陳志光，自由工作者

5星：非常詳細，幫助理解和節稅。

李嘉慧，家庭主婦

4星：內容唔錯，有助做好稅務報告。

何偉聰，物業經紀

5星：分析透徹，有助業主節稅計劃。

相關留言

阿花

內容好幫助理解，感恩！

阿強

希望可以有更多實際應用例子。

Sophia

清晰易明，對初學者好有幫助。

David

豐富資料，對於想要節稅的人非常有幫助。

Ken

結構分明，對於理解居所貸款利息扣稅有很大幫助。

【廣東話】物業稅全攻略：自住要交稅？點計點慳一文睇清！

喺香港買樓係好多人心目中嘅人生大事，但除咗首期同供樓之外，物業稅呢樣嘢你又知幾多？尤其係而家咁多人關注自住物業使唔使交稅，今次就等我同大家詳細拆解物業稅嘅各種疑問，等你可以精明慳稅！

物業稅基本概念：咩係物業稅？

物業稅（Property Tax）係香港政府向喺香港境內擁有物業嘅業主徵收嘅一種稅項，簡單講就係你持有物業就要向政府交稅。但係咁，唔同用途嘅物業嘅稅務待遇又唔同，所以先會有好多人問：「自住物業要交稅嗎？」

物業稅嘅計算方法係根據物業嘅「應評稅淨值」嚟徵收，標準稅率現時係15%。記住啊，係淨值唔係總值，即係話會先扣除一啲免稅額同支出先至計稅。

自住物業要交稅嗎？即刻話你知！

直接答你：純自住物業一般唔使交物業稅！

冇錯，如果你間樓真係100%用嚟自己住，冇任何部分出租或者商用，咁就唔使繳交物業稅。呢個係因為香港嘅物業稅只針對出租物業嘅租金收入嚟徵收，自住物業冇租金收入，自然就唔使交物業稅啦！

但係要留意，自住物業雖然唔使交物業稅，但每年依然要交差餉同可能嘅地租。差餉係按物業嘅應課差餉租值徵收，一般係5%（2023/24年度有寬免），而地租就係3%。所以唔好混淆咗物業稅同差餉啊！

點證明係自住物業？

既然自住唔使交稅，咁稅務局點知道你間樓係自住定出租呢？主要睇以下幾點：

1. 水電煤單：如果啲單係你個名，用量又符合自住水平，就係有力證明
2. 住址證明：銀行信件、政府信件寄去物業地址
3. 選民登記：用該地址登記做選民
4. 冇租約：當然唔可以有任何出租文件啦

稅局有權要求你提供證明，所以記住keep好呢啲文件，通常要保留最少7年！

混合用途點計稅？一部份自住一部份出租

而家好多人會將物業部分出租，例如自己住一間房，另一間租出去，咁點計呢？呢種情況就要按比例計稅：

例子： - 你間樓有兩間房，一間自住一間出租 - 全年租金收入$120,000 - 應課稅淨值 = 租金收入 - 20%標準扣除（修葺支出等） - 即 $120,000 x 80% = $96,000 - 但因為只係一半出租，所以實際應評稅淨值 = $96,000 x 50% = $48,000 - 物業稅 = $48,000 x 15% = $7,200

記住呢個只係簡化計算，實際可能要考慮更多因素，最好問返專業會計師。

物業稅 vs 個人入息稅點揀著數？

如果你有出租物業收入，除咗要交物業稅，仲可以選擇用個人入息課稅方式計稅，邊樣著數啲？

主要分別： - 物業稅：固定15%，冇免稅額，但可以有20%標準扣除 - 個人入息課稅：按累進稅率（2%-17%），可以扣埋免稅額同其他支出

通常如果： - 你其他收入唔高 → 個人入息課稅可能著數 - 你高收入人士 → 物業稅可能平啲

小貼士：稅局會自動計邊樣對你有利，你可以唔使自己煩！

點報物業稅？報稅表填寫指南

收到稅局寄嚟嘅物業稅報稅表（BIR57表格），點填好？

主要填以下幾部分： 1. 物業資料：地址、用途（全自住/部分出租等） 2. 租金收入：如實申報全年租金 3. 支出扣除：可以扣減嘅實際支出或選擇20%標準扣除 4. 聲明：確認資料正確

記住： - 全自住就喺用途嗰欄tick「自用」 - 冇收到報稅表但有利潤都要主動申報 - 虛報好大鑊，最高罰款$10,000加應繳稅款三倍！

物業稅常見陷阱同避坑指南

1. 短租都要報：就算只係租咗幾個月或者Airbnb，都要申報
2. 免費俾人住：例如俾親戚住收好平租，稅局可能會按市價計稅
3. 裝修費攤分：大額裝修可以分幾年扣除，唔好一次過claim晒
4. 遲交罰款：遲交報稅表最低罰$1,200，仲會計利息

慳物業稅合法方法

想合法減少物業稅負擔？可以考慮：

1. 實際支出扣稅：如果實際修葺費多過租金20%，就唔好用標準扣除
2. 分攤裝修成本：大裝修可以分幾年申報扣除
3. 自住比例：合理安排自用面積比例
4. 免租期：合理免租期嘅租金可以扣除

溫馨提示：唔好亂用方法避稅，稅局查到你會好麻煩！

物業稅常見Q&A

Q：買咗樓但未入住，要交物業稅嗎？ A：如果真係冇出租，只係空置，都算自住用途，唔使交物業稅。

Q：車位出租要交稅嗎？ A：獨立車位出租收入都要交物業稅，除非連同自住物業一齊租。

Q：海外物業使唔使報香港物業稅？ A：香港物業稅只適用於香港境內物業，海外物業租金收入可能要交當地稅。

Q：聯名物業點計稅？ A：按業權比例分攤，例如各50%業權就各自申報50%租金收入。

總結：自住物業稅務安排

最後總結返重點： - ✅ 100%自住物業：唔使交物業稅，但要交差餉地租 - ❌ 出租物業：要按租金收入交15%物業稅 - 🔄 部分出租：按比例計稅，記得保留證明文件 - 💡 個人入息課稅可能更抵，稅局會自動計最優惠方案

記住，稅務條例成日更新，如果有複雜情況最好問返專業會計師或者直接打去稅局查詢（熱線：187 8022）。希望呢篇文幫到大家清晰了解物業稅，做個精明業主！

注碼系統有咩推薦？一文教你點樣揀適合自己嘅注碼策略！

喺賭博或者投資嘅世界入面，注碼（Bet Sizing）係一個非常重要嘅概念。無論你係打麻雀、賭波、玩股票，定係其他任何涉及風險同回報嘅遊戲，點樣控制注碼都係決定你最終輸贏嘅關鍵。但係，注碼系統有咁多種，究竟邊一種最適合你？今次就同大家深入探討下注碼系統嘅種類，同埋點樣揀一個適合自己嘅策略！

1. 咩係注碼系統？

注碼系統，簡單嚟講就係一套規則，教你喺唔同情況下應該落幾多注。佢嘅目的係幫你控制風險，同時最大化回報。一個好嘅注碼系統可以幫你喺贏錢嘅時候賺得更多，輸錢嘅時候輸得更少。相反，一個唔適合嘅注碼系統可能會令你輸到一敗塗地。

常見嘅注碼系統有：

• 平注法（Flat Betting）
• 馬丁格爾系統（Martingale System）
• 反馬丁格爾系統（Anti-Martingale System）
• 斐波那契系統（Fibonacci System）
• 百分比注碼法（Percentage Betting）

以下就逐一介紹呢啲系統，等你可以理解佢哋嘅優點同缺點。

2. 平注法：最簡單穩陣嘅選擇

咩係平注法？

平注法係最簡單嘅注碼策略，意思係每一次都落相同嘅注碼。例如，你每次打麻雀都落 $100，無論贏輸都唔變。

優點：

• 易掌握：唔需要複雜嘅計算，適合新手。
• 風險低：因為每次注碼固定，唔會因為輸錢而突然加大注碼，導致虧損擴大。
• 心理壓力細：唔需要不斷調整策略，玩得輕鬆。

缺點：

• 回報有限：因為注碼固定，贏錢嘅時候賺得唔夠多。
• 唔適合大起大落嘅遊戲：如果你覺得自己運氣好，可能會覺得平注法太保守。

適合邊啲人？

• 新手：如果你想穩陣啲，唔想冒太大風險，平注法係一個好選擇。
• 長期玩家：如果你打算長時間玩，平注法可以幫你保持穩定。

3. 馬丁格爾系統：高風險高回報

咩係馬丁格爾系統？

馬丁格爾系統係一個非常出名嘅注碼策略，佢嘅理念係「輸錢就加倍下注」。例如，你第一次落 $100，輸咗之後就落 $200，再輸就落 $400，直到贏為止。

優點：

• 快速回本：只要贏一次，就可以贏返之前輸嘅錢。
• 簡單易明：只需要記住「輸錢就加倍」呢個規則。

缺點：

• 風險極高：如果你連續輸幾次，注碼會變得非常大，可能導致破產。
• 需要無限資金：理論上，馬丁格爾系統需要你有無限嘅資金，但現實中冇人做得到。

適合邊啲人？

• 冒險型玩家：如果你鍾意刺激，願意承受高風險，可以試吓馬丁格爾系統。
• 短期玩家：適合短時間內想搏大錢嘅人。

4. 反馬丁格爾系統：贏錢先加大注碼

咩係反馬丁格爾系統？

反馬丁格爾系統同馬丁格爾系統相反，佢嘅理念係「贏錢就加倍下注，輸錢就減半」。例如，你第一次落 $100，贏咗之後就落 $200，再贏就落 $400，輸咗就返返去 $100。

優點：

• 風險較低：因為輸錢嘅時候注碼會減半，虧損唔會太大。
• 放大贏錢機會：贏錢嘅時候注碼會加倍，可以賺得更多。

缺點：

• 需要連續贏錢：如果唔能夠連續贏錢，系統嘅效果會大打折扣。
• 心理壓力大：需要不斷調整注碼，對玩家嘅心理素質要求較高。

適合邊啲人？

• 穩健型玩家：如果你鍾意穩中求勝，反馬丁格爾系統係一個好選擇。
• 有紀律嘅玩家：需要嚴格遵守規則，唔可以隨意改變注碼。

5. 斐波那契系統：數學愛好者嘅最愛

咩係斐波那契系統？

斐波那契系統係基於斐波那契數列（1, 1, 2, 3, 5, 8, 13, 21...）嘅注碼策略。每次輸錢就按照數列嘅順序加大注碼，贏錢就返返去數列嘅開頭。

優點：

• 風險可控：注碼增長速度比馬丁格爾系統慢，風險相對較低。
• 適合長期使用：可以喺長時間內保持穩定。

缺點：

• 複雜度高：需要記住數列同埋不斷調整注碼。
• 回報較慢：因為注碼增長速度較慢，贏錢嘅速度亦相對較慢。

適合邊啲人？

• 數學愛好者：如果你鍾意數學同埋有耐心，斐波那契系統係一個有趣嘅選擇。
• 長期玩家：適合長時間內慢慢累積盈利嘅人。

6. 百分比注碼法：靈活調整風險

咩係百分比注碼法？

百分比注碼法係根據你嘅總資金嘅一定比例嚟落注。例如，你每次落注 2% 嘅總資金，如果總資金係 $10,000，咁每次就落 $200。

優點：

• 風險可控：注碼會根據總資金自動調整，風險相對較低。
• 靈活性高：可以根據自己嘅風險承受能力調整百分比。

缺點：

• 回報較慢：因為注碼比例固定，贏錢嘅速度較慢。
• 需要計算：每次都要計算注碼，可能會影響遊戲體驗。

適合邊啲人？

• 穩健型投資者：如果你鍾意控制風險，百分比注碼法係一個好選擇。
• 資金管理高手：適合擅長資金管理嘅人。

7. 點樣揀適合自己嘅注碼系統？

揀注碼系統嘅時候，需要考慮以下幾點： 1. 風險承受能力：你願意承受幾多風險？如果你係保守型，可以選擇平注法或者百分比注碼法；如果你鍾意冒險，可以試吓馬丁格爾系統。 2. 資金規模：你嘅資金有幾多？如果資金有限，建議選擇風險較低嘅系統。 3. 遊戲類型：唔同嘅遊戲適合唔同嘅注碼系統，例如麻雀適合平注法，賭波可以試吓反馬丁格爾系統。 4. 心理素質：你能否承受大起大落？如果唔得，建議選擇穩陣嘅系統。

結論

注碼系統冇絕對嘅好壞，關鍵係揀一個適合自己嘅策略。無論你係新手定係老手，都要記住以下幾點： - 控制風險：唔好因為一時衝動而加大注碼。 - 保持紀律：嚴格遵守注碼系統嘅規則，唔好隨意改變。 - 享受過程：賭博同投資都係一場遊戲，最緊要係玩得開心！

希望呢篇文章可以幫到你揀到一個適合自己嘅注碼系統，祝你好運！ 🍀

物業稅免稅額全攻略：申請期限、資格、程序一次過講清！

1. 物業稅免稅額係咩嚟？點解要申請？

1.1 咩係物業稅免稅額？

物業稅（Property Tax）係香港政府向本地物業業主徵收嘅稅項，一般係按物業嘅「應課稅淨值」（即租金收入減去必要開支後嘅金額）徵收 15% 稅率。不過，政府設有物業稅免稅額，容許業主喺某啲情況下申請豁免或減免稅款。

1.2 點解要申請免稅額？

• 慳錢：申請成功可以減少稅務開支，尤其係出租物業嘅業主。
• 合規避險：如果唔申請，可能因為漏報而面臨罰款。
• 特殊情況優惠：例如物業因天災或維修而無法出租，可能符合免稅條件。

2. 物業稅免稅額嘅申請期限係幾時？

2.1 基本申請期限

一般嚟講，物業稅免稅額嘅申請期限係跟隨稅務局嘅報稅表提交期限：

• 個人業主：每年4月頭會收到稅單，通常截止日期係5月或6月（視乎稅局通知）。
• 公司業主：通常喺稅務年度結束後嘅4個月內要提交申請。

2.2 特殊情況可以延後申請？

如果業主因為合理原因（例如：海外公幹、患病）錯過申請期限，可以向稅務局申請延期或補交，但要提供證明文件。

2.3 逾期申請會點？

• 輕微延誤：稅局可能會接受，但會收逾期罰款。
• 嚴重延誤：可能影響免稅資格，甚至被追討稅款+利息。

💡 小貼士：最好喺收到稅單後即刻處理，避免臨截止先趕住交！

3. 邊啲人可以申請物業稅免稅額？

3.1 合資格人士/公司

• 自住物業業主（如符合「居所貸款利息扣稅」條件）。
• 出租物業業主（但租金收入低於免稅額）。
• 物業因特殊原因無法出租（例如：維修、天災）。

3.2 唔合資格嘅情況

• 已申請其他稅務優惠（例如「租金收入免稅額」已用盡）。
• 物業空置但無合理理由（稅局可能會質疑係刻意避稅）。

4. 物業稅免稅額申請程序

4.1 準備文件

• 身份證明文件（身份證/公司註冊證）。
• 物業證明（樓契、租約）。
• 收入證明（如適用）。
• 特殊情況證明（如維修單、天災報告）。

4.2 申請步驟

1. 填寫報稅表（BIR57表格）：喺稅局網站下載或親身拎取。
2. 提交附加文件（如適用）。
3. 郵寄或親身交去稅務局：
4. 地址：香港灣仔告士打道5號稅務大樓。
5. 等審批結果：通常4-8個星期會有回覆。

4.3 網上申請（最方便！）

而家可以經 「稅務易」電子報稅系統 申請，步驟如下： 1. 登入 www.gov.hk/etax。 2. 填寫物業稅表格（BIR57）。 3. 上傳所需文件。 4. 確認後提交，系統會發確認電郵。

5. 常見問題 FAQ

Q1：如果物業係聯名持有，點申請免稅額？

• 所有業主都要申報，免稅額會按比例分配。

Q2：出租物業但租金好低，可以申請免稅嗎？

• 可以！如果租金收入低於個人免稅額（2024/25年度：$132,000），可能完全免稅。

Q3：申請免稅額後，稅局會唔會上門查？

• 有機會！稅局會隨機抽查，所以文件要齊全，避免虛報。

Q4：海外業主點申請？

• 可以授權香港代理人處理，或經網上系統申請。

6. 總結：點樣確保成功申請？

1. 留意申請期限：最好設定手機提醒，避免錯過。
2. 文件要齊全：尤其是特殊情況，要準備充分證明。
3. 網上申請最穩陣：減少人為錯誤，又有系統記錄。
4. 有疑問即問稅局：打 187 8022 熱線查詢。

記住！稅務規劃要早做，遲咗可能蝕錢！ 🏠💸

如果有其他問題，歡迎留言討論！👇

【香港物業稅攻略】物業稅減免有咩條件？一文睇清點樣慳最多稅！

香港樓價高企，買樓已經夠辛苦，每年仲要交物業稅，真係心都痛埋！好多業主都會問：「物業稅有冇得減免啊？」放心，等小編同你詳細拆解，教你點樣合法慳稅，袋返多啲錢落袋！

物業稅基本概念你要知

首先等我哋搞清楚物業稅係咩嚟先！物業稅係香港政府向土地或樓宇業主徵收嘅稅項，計稅基礎係物業嘅「應評稅淨值」。簡單嚟講，就係你收租嘅收入減去必要開支後，再按15%嘅標準稅率計稅。

重點嚟啦： - 只針對出租物業徵收，自住物業唔使交 - 稅率固定係15%（2023/24課稅年度） - 計稅年度由4月1號至翌年3月31號 - 業主必須主動申報，唔係等稅局寄稅單

物業稅點樣計？睇實例子最清楚

等我舉個實例畀你睇： 假設你層樓每月收租$20,000，一年租金收入就係$240,000。根據稅務條例，你可以先扣減20%作為「修葺及支出免稅額」： - $240,000 × 20% = $48,000 - 應評稅淨值 = $240,000 - $48,000 = $192,000 - 物業稅 = $192,000 × 15% = $28,800

咁即係話，你每年要交$28,800物業稅。但係！呢個只係基本計法，實際上有好多合法慳稅方法㗎！

物業稅減免嘅5大條件同方法

1. 差餉支出全數扣減

好多業主都唔知，你交嘅差餉可以全數扣減！例如你全年交咗$12,000差餉，咁就可以直接喺租金收入度扣： - $240,000（租金） - $12,000（差餉） = $228,000 - 再計20%免稅額：$228,000 × 20% = $45,600 - 應評稅淨值 = $228,000 - $45,600 = $182,400 - 物業稅 = $182,400 × 15% = $27,360

比原本慳咗$1,440！記住要keep晒差餉單據啊！

2. 大廈維修費按比例扣稅

如果大廈做過大維修，你出嘅錢都可以扣稅！例如： - 全年租金$240,000 - 大維修夾份$30,000 - 差餉$12,000 - 扣減後：$240,000 - $30,000 - $12,000 = $198,000 - 20%免稅額：$198,000 × 20% = $39,600 - 應評稅淨值 = $198,000 - $39,600 = $158,400 - 物業稅 = $158,400 × 15% = $23,760

比基本計法慳咗成$5,040！維修收據一定要保存7年，稅局可能抽查㗎！

3. 物業空置期可申請豁免

如果物業有一段時間租唔出，呢段空置期嘅收入可以扣減。例如： - 全年租金$220,000（有兩個月租唔出） - 差餉$12,000 - 扣減後：$220,000 - $12,000 = $208,000 - 20%免稅額：$208,000 × 20% = $41,600 - 應評稅淨值 = $208,000 - $41,600 = $166,400 - 物業稅 = $166,400 × 15% = $24,960

必須提供租約同銀行記錄證明空置期，唔係稅局唔會認！

4. 選擇個人入息課稅可能更慳

如果你係個人業主，可以考慮用個人入息課稅代替物業稅，特別係你其他收入唔高嘅時候。計法係將租金收入併入你嘅總收入，然後用累進稅率（2%-17%）計稅，可能有著數！

例子比較： - 物業稅計法：交$28,800 - 個人入息課稅（假設你年薪$300,000）： - 總收入 = $300,000 + $240,000 = $540,000 - 扣基本免稅額$132,000後 = $408,000 - 稅款約$42,000 - 但已經包括薪俸稅，實際可能比分開計慳到稅

要計清楚邊種方法著數，最好問吓會計師意見！

5. 慈善用途物業免稅

如果你將物業免費或有優惠租金畀註冊慈善機構使用，可以申請豁免物業稅。但必須： - 慈善機構必須係根據《稅務條例》第88條註冊 - 提供租約同慈善機構證明文件 - 租金必須明顯低於市值（最好係免費）

常見問題Q&A

Q1: 自住物業要交物業稅嗎？

唔使！物業稅只針對出租物業，自住物業完全免徵。但如果你將自住物業部分出租（例如租出一個房間），咁出租部分就要計稅。

Q2: 海外物業要交香港物業稅嗎？

唔使！香港物業稅只適用於香港境內嘅物業。海外物業租金收入可能要在當地交稅，但唔使向香港政府申報（除非你選擇個人入息課稅）。

Q3: 物業稅幾時要交？

稅局通常喺每年4月寄出稅單，繳稅期限一般係： - 第一期：1月 - 第二期：4月 - 可以申請分期付款，但要交利息

Q4: 點證明支出可以扣稅？

必須保留最少7年嘅單據，包括： - 差餉收據 - 大廈維修分攤收據 - 物業管理費收據 - 租約同租金收入記錄

Q5: 報稅時漏報點算？

如果發現漏報或報錯，應該立即主動向稅局申報。稅局對自願披露通常會從輕處理，但如果被稅局稽查發現，可能要繳交罰款甚至被檢控。

2023/24年度最新物業稅寬減措施

政府最新財政預算案宣布，2023/24年度物業稅繼續有寬減： - 每戶上限$6,000 - 只適用於最終稅款，唔影響應評稅值計算 - 會自動喺稅單上扣除，唔使特別申請

舉個例： 如果你計出嚟要交$28,800物業稅，減$6,000後實交$22,800。但如果稅款只有$5,000，就全數豁免，唔會退返$1,000畀你㗎！

業主報稅3大陷阱要避開

1. 以為全部支出都可以扣 其實只有差餉、地租同埋大廈維修等少數支出可以扣，裝修費、物業管理費、火險等都唔計得！

2. 漏報短租收入 就算係Airbnb呢類短租，或者租畀親戚朋友（低於市值租金），都必須申報！稅局而家好容易透過大廈CCTV或鄰居投訴發現。

3. 冇申報海外物業 雖然海外物業唔使交香港物業稅，但如果你選擇個人入息課稅，就必須申報全球收入，否則可能被視作逃稅！

點樣申請物業稅減免？

如果你符合上述減免條件，可以咁做： 1. 填報稅表時申報 - 在物業稅報稅表（BIR57表格）相關欄目填寫 - 附上證明文件副本

1. 主動提出申請 即使稅局已發出稅單，你仍可在繳稅期限前以書面申請更正，提交：
2. 延期繳稅申請書（IR1120）
3. 減免申請信（清楚列明理由）

4. 相關證明文件

5. 網上電子報稅 現在可以透過「稅務易」系統網上報稅，上傳電子版證明文件，方便快捷。

專業會計師畀業主的慳稅貼士

我哋請教咗資深稅務會計師陳大文，佢分享咗幾個鮮為人知嘅慳稅技巧：

1. 分散業權慳稅法 「如果物業由夫妻共同持有，可以考慮分開報稅。例如丈夫收入高，太太冇收入，可以將業權轉移大部分畀太太，用佢嘅免稅額同低稅率計稅。」

2. 有限公司持有物業 「用有限公司持有出租物業，雖然要交利得稅（16.5%），但可以扣減更多開支，如按揭利息、物業管理費等，整體可能更著數。」

3. 適時維修策略 「大維修最好安排喺高收入年度進行，因為可以扣減更多稅。相反，低收入年份就唔好做大工程。」

總結：精明業主慳稅三步曲

1. 保留單據 - 所有支出證明keep足7年
2. 準時申報 - 避免罰款同利息
3. 善用免稅 - 了解所有合資格減免項目

記住，物業稅減免係你嘅合法權益，但必須如實申報。如果稅務情況複雜，最好搵專業會計師幫手計清楚，咁就萬無一失啦！

最後提提你，2024年報稅時間表： - 4月初：收到報稅表 - 6月3日：獨資經營業務人士交表截止 - 6月30日：電子報稅截止 - 7月2日：紙本報稅截止

希望大家都能夠合法慳稅，做個精明業主！如果有咩唔明，歡迎留言討論啊！

【廣東話】自由職業者點報個人入息課稅？一文睇晒報稅流程、減稅貼士！

香港嘅稅制相對簡單，但對於自由職業者（Freelancer）嚟講，報個人入息課稅可能會覺得有啲複雜。究竟自由職業者點報稅？有咩開支可以扣減？點樣可以合法慳稅？呢篇文會詳細解答你嘅疑問，等你可以輕鬆應付報稅季！

1. 自由職業者點定義？點解要報個人入息課稅？

首先，乜嘢係自由職業者？簡單嚟講，你冇固定僱主，靠自己接 job 賺錢，例如：

• 設計師、攝影師
• 作家、翻譯員
• 程式員、IT 自由工作者
• 補習老師、音樂導師
• 網店店主、KOL

如果你係咁樣賺錢，咁你就屬於「自僱人士」，需要申報個人入息課稅。香港稅務局規定，任何人喺香港賺取收入（無論係受僱定自僱），都要申報同繳稅。

2. 自由職業者報稅流程

（1）收到報稅表（BIR60表格）

每年4月左右，稅務局會寄「報稅表」俾納稅人。自由職業者通常會收到 BIR60表格（個人入息課稅報稅表）。如果你冇收到，但係有收入，都要主動向稅務局申報！

（2）填寫報稅表

自由職業者需要填寫： - 總收入（即係過去一年嘅所有業務收入） - 可扣除開支（例如器材、辦公室租金等） - 應評稅利潤（收入減去開支後嘅金額）

（3）計算應繳稅款

香港稅率係 累進稅率（首$50,000稅率2%，之後逐步增加，最高17%），或者你可以選擇 標準稅率15%（以較低者為準）。

（4）交表同交稅

填完表格後，喺指定日期前交返俾稅務局。稅務局會計好稅款，再寄「繳稅通知書」俾你，跟住交錢就搞掂！

3. 自由職業者常見可扣稅開支

慳稅嘅關鍵在於合理扣除業務相關開支，以下係常見嘅扣稅項目：

| 開支類型 | 例子 | |------------------|-------------------------------------------------------------------------| | 辦公室開支 | 租金、水電費、上網費、文具 | | 器材費用 | 電腦、相機、軟件訂閱（如Adobe、Canva） | | 交通費用 | 見客車費、出差機票（要保留單據！） | | 宣傳推廣 | 網站維護費、社交媒體廣告、印卡片 | | 專業服務費 | 會計師費用、律師費 | | 進修費用 | 同業務相關嘅課程、講座（例如設計師報Photoshop進修班） | | 保險費用 | 專業責任保險（例如醫生、律師）、業務相關保險 |

⚠️ 注意： - 開支必須係完全並純粹為業務而產生，私人開支唔計得！ - 要保留單據至少7年，稅務局有權抽查。

4. 自由職業者報稅常見問題

Q1：冇公司登記，使唔使報稅？

即使你冇開公司（例如冇商業登記），只要你有收入（例如Freelance接job、網店收入），都要申報！稅務局係睇收入來源，而唔係睇你有冇公司。

Q2：可唔可以唔報稅？

唔報稅係犯法㗎！稅務局可以透過銀行紀錄、客戶付款記錄等查到你嘅收入。如果被發現漏報，可能要罰款甚至坐監！

Q3：收入幾多先要報稅？

香港稅制冇「免稅額」，只要你有收入（無論幾少），理論上都要申報。不過，如果全年收入少過基本免稅額（$132,000），通常唔使交稅。

Q4：點證明自己嘅收入同開支？

• 收入證明：客戶付款記錄、合約、Invoice
• 開支證明：收據、銀行月結單
• 建議用Excel或會計軟件記賬，方便報稅時整理。

5. 自由職業者慳稅貼士

（1）盡量申報合理開支

唔好怕麻煩！例如： - 如果你喺屋企工作，可以按比例申報部分水電費、上網費。 - 買新電腦？可以全數報做業務開支（如果主要用嚟工作）。

（2）分開個人同公司賬戶

開個獨立銀行戶口收Freelance收入，咁樣更容易追蹤業務開支，避免混亂。

（3）申請「個人入息課稅」合併計算

如果你同時有薪金收入（例如Part-time打工），可以選擇「個人入息課稅」合併計稅，有機會降低整體稅率。

（4）利用免稅額

• 基本免稅額（$132,000）
• 子女免稅額（每個$120,000）
• 強積金供款（最高$18,000可扣稅）
• 自願醫保（每年$8,000扣稅額）

6. 總結：自由職業者報稅要點

1. 收到BIR60表格一定要填，冇收到都要主動申報！
2. 記低所有業務收入同開支，保留單據至少7年。
3. 善用扣稅項目，例如器材、廣告、進修費用。
4. 考慮合併報稅（如有其他收入）。
5. 準時交表交稅，避免罰款。

自由職業者報稅雖然有啲複雜，但只要做好記錄、了解規則，其實唔難處理！如果真係唔肯定點填，可以搵會計師幫手，確保報得啱又慳到稅！ 🚀

希望呢篇文幫到你，如果有其他問題，歡迎留言討論！ 😊

【廣東話理財攻略】物業稅 vs 個人入息課稅 香港人必知慳稅大法

身為香港業主同打工仔，每年報稅季最頭痛一定係物業稅同個人入息課稅嘅問題。究竟點計先最抵？點樣先可以合法慳稅？等我一五一十同你拆解！

1. 物業稅係咩東東？點計法？

物業稅簡單嚟講就係你放租物業要交嘅稅，計法係：

物業稅 = (全年租金收入 - 差餉) × 80% × 稅率

而家標準稅率係15%，等我又舉個實例畀你睇：

假設你層樓每月收租$15,000，全年租金收入就係$180,000。如果全年差餉係$5,000，咁計法就係：

($180,000 - $5,000) = $175,000 $175,000 × 80% = $140,000 $140,000 × 15% = $21,000

即係你全年要交$21,000物業稅。

溫馨提示：記住物業稅唔可以扣減按揭利息㗎！呢個係好多人搞錯嘅地方。

2. 個人入息課稅又點玩法？

個人入息課稅其實係畀有經營業務、物業收租或者自由工作者報嘅，特點係可以將所有收入「一鑊熟」計稅，最大好處係可以扣減按揭利息同埋免稅額！

計法公式係：

應課稅入息 = 總收入 - 免稅額 - 扣稅項目

而家用緊嘅累進稅率同標準稅率係咁：

| 稅階 | 應課稅入息 | 稅率 | |------|------------|------| | 第一階 | $0 - $50,000 | 2% | | 第二階 | $50,001 - $100,000 | 6% | | 第三階 | $100,001 - $150,000 | 10% | | 第四階 | $150,001 - $200,000 | 14% | | 超過$200,000 | | 15% |

3. 物業稅 vs 個人入息課稅 點揀著數啲？

呢個就真係要計過至知！等我用兩個典型例子同你分析：

案例1：打工仔+收租佬

陳生係打工仔，年薪$400,000，另外有層樓收租$180,000/年，按揭利息$50,000/年。

Option 1：分開報 - 薪俸稅：約$32,000 - 物業稅：$21,000 - 總稅款：$53,000

Option 2：個人入息課稅 - 總收入：$400,000 + $180,000 = $580,000 - 扣減：按揭利息$50,000 + 基本免稅額$132,000 = $182,000 - 應課稅：$580,000 - $182,000 = $398,000 - 稅款：約$46,000 - 慳咗：$7,000

案例2：全職包租公

李生冇打工，全靠3層樓收租，總租金$600,000/年，按揭利息$200,000/年。

Option 1：分開報物業稅 - 3個物業稅總和：約$69,000

Option 2：個人入息課稅 - 總收入：$600,000 - 扣減：按揭利息$200,000 + 基本免稅額$132,000 = $332,000 - 應課稅：$600,000 - $332,000 = $268,000 - 稅款：約$40,000 - 慳咗：$29,000

結論：如果你有按揭要供，通常報個人入息課稅會抵啲！

4. 報稅常見伏位 小心奶嘢！

我見過唔少人中招，等我又提提你：

伏位1：漏報租金收入

有人以為租畀親戚唔使報，其實全部租金收入都要申報，唔報就係逃稅！

伏位2：計錯免租期

如果你畀租客免租1個月，稅局會按比例調整應評稅值，公式係：

實際租金收入 × (12 ÷ 出租月份)

伏位3：冇keep齊單據

按揭利息、裝修費、物業管理費呢啲全部可以扣稅，但一定要keep單最少7年，稅局隨時會抽查！

5. 2024年最新慳稅貼士

今年稅務條例有少少更新，等我教你幾招：

貼士1：善用居所貸款利息 而家每年最多可以扣減$100,000利息，仲可以連續扣20個課稅年度，記得計清楚邊年用最抵！

貼士2：夫妻分開報稅 如果其中一方收入高，另一方收入低，可以考慮用「分開評稅」方法，隨時慳過萬蚊稅。

貼士3：合併報稅時機 當你有多項收入來源 (例如租金+股息+自由工作)，合併報稅通常會著數啲，因為可以用盡免稅額。

6. 報稅DIY vs 搵會計師

最後解答好多人心入面嘅疑問：究竟自己報定畀錢人報好？

自己報適合：

• 只有1-2個物業收租
• 收入來源簡單
• 有時間同耐性睇稅務條款

搵會計師適合：

• 有多個物業同複雜收入
• 有開公司或者海外收入
• 想玩盡所有合法慳稅方案

一般會計師收費由$2,000-$10,000不等，視乎複雜程度。不過記住，會計費都可以扣稅㗎！

7. 常見Q&A 即問即答

Q：如果我層樓租咗畀仔女住，使唔使報稅？ A：要！就算係親屬都要按市值租金申報，除非真係自住。

Q：報稅填錯可以點算？ A：可以寫信畀稅局申請更正，最好喺報稅表提交後1個月內搞。

Q：大陸物業租金使唔使報香港稅？ A：要！全球收入都要申報，但如果有喺大陸交稅，可以申請避免雙重徵稅。

Q：裝修費可唔可以扣稅？ A：大維修可以，但簡單翻新就唔得，最好保留單據同裝修合約。

8. 總結：報稅精明眼

計過咁多條數，記住以下黃金法則：

1. 有按揭一定諗個人入息課稅 - 扣到利息真係差好遠！
2. 免稅額要用盡 - 供養父母、子女免稅額計到盡。
3. 單據要keep足7年 - 稅局抽查冇單就大鑊。
4. 每年比較兩種計法 - 有時稅制調整可能影響最佳方案。

最後提提大家，2024/25年度報稅表將會喺4月初寄出，記得mark低deadline唔好遲報呀！如果你有咩特別情況唔肯定點報，最好直接打去稅局熱線187 8022問清楚，好過之後被追稅啦！

希望呢篇文幫到各位業主同打工仔慳多啲稅，留多啲錢去旅行好過啦！如果有咩報稅奇難雜症想問，歡迎下面留言話我知，等我一齊研究下點慳得最多！